Banques et immobilier : Les liaisons dangereuses

Une réelle mainmise

De fait, les banques gèrent l'ensemble de la chaîne immobilière. Le client d'une banque peut acheter son bien, le financer, l'assurer, le faire gérer et acheter d'autres produits financiers ou d'assurance. Une étude de 280 pages menée par PRECEPTA, du Groupe XERFI, et intitulé « L'offensive des groupes bancaires dans la filière immobilière » revient sur cette nouvelle donne. « Les établissements engagés dans ces grandes manoeuvres cherchent en effet des relais de croissance. Trois métiers cibles ont pour l'heure été privilégiés par les banques : la transaction, l'administration de biens et la promotion, résume Sabine Grafe, la directrice d’études. Leur choix est dicté par l'opportunité de mener des stratégie de build-up en reconfigurant des structures sectorielles parfois très atomisées, voire archaïques ». L'étude revient également sur les raisons de cette mainmise, au nombre de deux : « soit une stratégie industrielle de diversification et/ou une logique purement financière de recherche de synergies de revenus ». Dans les deux cas, «en investissant la filière, la plupart des groupes bancaires cherchent à capter les clients en amont du financement tout en se donnant également la possibilité de rebondir sur d'autres offres pour rentabiliser le crédit à l'habitat dont les marges sont écrasées », explique Sabine Grafe.

Une plus-value pour certains réseaux

Certains réseaux immobiliers se revendiquent comme indépendants, d'autres au contraire se reposent sur les banques. En effet, dans leur quête immobilière, les banques ont transmis aux réseaux ou promoteurs immobiliers leurs acquis. Elles disposent, selon cette étude, de « trois grands facteurs-clés de succès qui doivent leur permettre d'améliorer les performances et des services immobiliers dont elles prennent le contrôle ». Le premier est leur savoir-faire technologique dans l'industrialisation des process. Deuxièmement, elles sont à la tête de réseaux puissants et mobilisateurs. « Ces réseaux ouvrent par ailleurs l'accès à des portefeuilles de clientèles captives considérables ». Enfin, elles ont l'opportunité de mettre en place des synergies commerciales via la construction d’offres conjointes et la systématisation des ventes croisées. Avec pour objectif : valoriser les différents portefeuilles clients dans un jeu qui se veut gagnant-gagnant. Ainsi, plus qu'une participation dans l'actionnariat de certaines réseaux ou promoteurs immobiliers, les banques transmettent leurs acquis et leurs expériences dans le service à l'immobilier.

Une concentration qui dérange certains professionnels

La concentration de services que proposent les banques peut déranger. « Dès lors qu'il y a une diversité d'offre de services dans une même structure, il y a une grande possibilité de certaines actions inappropriées voire contradictoires. Quand le développement de l'immobilier et les autres services sont mêlés au financement de la propriété, il peut se créer une situation équivoque et dangereuse, pense Jean-Pascal Dutto, président de RE/MAX France. Je ne suggère certainement pas que les établissements français puissent ou aient pu conduire des activités illégales, mais je me souviens de ce que me répétait souvent ma mère, « ne te mets jamais dans l'opportunité de pêcher...»
Chez RE/MAX, nous avons la fierté de chercher à trouver la meilleure option pour chaque acheteur. RE/MAX est totalement indépendant et par code d'éthique, nous exigeons de nos franchisés ainsi que de leurs équipes commerciales qu'ils proposent au moins trois sociétés de financement à leurs acquéreurs ».

les acquis des établissements bancaires

Toujours selon l'étude de PRECEPTA, « l'apport de capitaux bancaires, d'un savoir-faire de gestion des réseaux et la mise en place de synergies doivent permettre d'améliorer la rentabilité». En clair, une agence immobilière dépendante d'une banque peut se reposer sur les acquis de cette dernière. L'étude propose des solutions, ou leviers d’actions devenus prioritaires, pour que chaque métier de l'immobilier puisse être rentable. « Pour les administrateurs de biens, cela passe par l'accroissement des volumes, l'optimisation de la gestion de la trésorerie, voire le développement d'une activité de transaction... Pour les agences immobilières, par l'amélioration de la pénétration du marché des particuliers, la mise en commun des moyens, voire le développement d'une activité d'administration de biens plus récurrente. Pour les promoteurs, par l'élargissement des réseaux de distribution et la réduction des coûts liés, la démultiplication des moyens d'origination du foncier. »

Conclusion de l’étude : « Face à ces impératifs, l'adossement aux groupes bancaires trouve tout son sens ». Aujourd’hui, l’attitude des banques, leur frilosité à accepter les crédits, a changé selon Patrick-Michel Khider et Bernard de Crémiers, de Laforêt Immobilier. « Les banques, dont la frilosité avait atteint son maximum durant l'été, sont revenues, depuis le mois de novembre, à des pratiques commerciales plus conformes. Trois raisons à cela : un banquier qui n'accorde pas de crédit à son métier de base, est à terme condamné ; le gouvernement exerce sur elles une très forte pression ; la BCE (Banque centrale européenne) a déjà baissé par deux fois son taux directeur ». Les banques ont donc plus que jamais en main le futur du secteur immobilier, dans les deux sens du terme.